• 周期的韧性:地产的时滞
  • 发布时间:2019-04-08 09:39 | 来源:hg0088 | 浏览:
  • 回顾过去十年的情况,房地产是主导每一轮经济回暖的刺激力量。关于这一点,数据上的讨论已经很多,房地产在货币创造、消费增长、工业经济拉动等诸多方面,都起着主导作用。我们仅从政策调控的顺序来看,每一轮经济下行周期中,房地产几乎都是最后一个被放松的;而每当经济企稳后,房地产也往往是第一个被收紧的政策。这不仅说明了只靠基建难以托住经济,也说明刺激房地产或许也是无奈之举。
     
    我们可以将房地产的调控政策分为几个维度:一是货币政策,房地产是对利率非常敏感的行业,所以货币是会影响到各线城市的总量政策;二是限购限贷、首付比例等调控需求的政策,对一、二线大城市影响较大;三是棚改货币化,这是通过货币化手段增加三四五线小城市房地产需求的政策。
     
    从影响的大小来看,近几年总量的货币政策对房地产市场的边际影响在减弱,反而限购限贷、首付比例、棚改货币化等影响各线城市需求的调控政策成为了主导。例如2014-15年宽松货币环境和房地产政策放开后,刺激起来的首先是一、二线城市,而三四五线城市是在棚改货币化政策加码后才起来的,这说明主导小城市房地产市场反弹的不是宽货币,而是棚改货币化拉动起来的需求。
     
    而2016年房地产调控政策收紧后,相比于限购限贷、首付比例上调而言,房贷利率走高的幅度可谓微不足道,所以2017年以来,政策收紧幅度较大的一、二线城市房地产市场逐渐降温,而依然有棚改刺激的小城市房地产市场在2017年全年和2018年上半年却异常火爆,背后也反映了货币政策近几年对房地产市场的边际影响没有那么大。
     
    今年的情况是,大城市在政策相对宽松一些的情况下,房地产市场会有所回暖,但需要注意的是,今年的棚改目标下降30%左右,且货币化的比例大幅调低,刺激政策的边际减弱,势必会对中小城市房地产市场构成压力。而一、二线城市房地产销售只占全国的1/3,并不能支撑整个房地产市场向上。从高频数据来看,小城市房地产近几月仍在回落通道,只有北京、上海等少数之前下跌较多的房地产市场出现回暖迹象。预计今年全国房地产销售面积增速或在-10%以下。
     
    而一旦中小城市房价出现调整,不仅仅对工业经济的需求减少,居民消费也会受到影响。根据我们的大致估算,四个一线城市房产总市值约为101万亿,31个二线城市市辖区房产总市值有73万亿,其他地级市市辖区房产总市值在93万亿,剔除一线以外的其他地级市市辖区房产市值占比达到62%。这还未考虑本轮房价涨幅也较大的县级城市,如果考虑进去,中小城市房产市值占比要更高。
     
    而根据我们的研究,当房价上涨、居民债务攀升时,对消费的作用更多是带动,并非逻辑推理的抑制;而当房价止涨甚至出现下跌时,由于财富效应和收入效应的存在,对消费增速反而会形成拖累。
     
    我们认为,本轮经济的真正企稳,要么来自于小城地产回落后的新一轮政策刺激,要么来自于改革开放释放出经济的活力。目前来看,前者似乎很难,后者倒是在努力做的事情,不过效果上需要一定时间。
     
    至于国内股市,年初以来的上涨,已经将投资者从极度悲观的预期中拉了回来,不过金融资产的定价往往要么走向特别乐观,要么走向特别悲观,总存在一些非理性定价。不过我们的想法是,不管乐观还是悲观,不管周期还是成长,不管房产还是股市,核心资产是短期最保值、长期也是最增值的。
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